2013年很可能是中國運動式樓市調(diào)控終結(jié)之年
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2013年很可能是中國運動式樓市調(diào)控的終結(jié)之年，今后的樓市政策制定者需要在尊重市場規(guī)律的前提下，在防范泡沫風險和保持經(jīng)濟增長之間尋找平衡點。
中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在雖依然繁榮，但已如強弩之末，各地樓市也將出現(xiàn)進一步分化。
2013年，中國住宅市場經(jīng)歷的又一輪暴漲，讓很多人離“擁有自己的住房”的夢想越來越遠。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年11月份，70城房價僅溫州同比下降，這也是2013年漲幅最大的一個月——中國最大幾座城市的漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑，北京、上海、深圳和廣州同比漲幅全部超過20%，北京房價更是連續(xù)上漲超過了20個月。
政策制定者們又一次承受了巨大的壓力與批評，但他們沒有像往常一樣，在恐慌之下采取一切措施調(diào)控房價。剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，甚至并未如前兩年一般出現(xiàn)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”的表述，而是延續(xù)十八屆三中全會著重住房保障建設(shè)的基調(diào)，認為商品房市場將更多由“市場”來發(fā)揮作用。
“可以說房地產(chǎn)十年調(diào)控是失效的，只有一件事是對的，就是終于搞明白了保障房應(yīng)該由政府來管。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生稱。
南方周末記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均認為，被透支的中國房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在雖依然繁榮，但已如強弩之末。里昂證券公司分析師王艷稱，中國的房地產(chǎn)行業(yè)正接近頂峰，2014年全國房價漲幅將降至5%-8%。
曾在2012年準確預(yù)測“房價在2013年3月暴漲”的華遠地產(chǎn)董事長任志強亦對2014年房價態(tài)度趨于保守，他預(yù)計2014年樓市增速將放緩。
不再強調(diào)調(diào)控
過去十年，中國政府因運動式的樓市調(diào)控而廣受批評。房價也已成為中國經(jīng)濟和社會穩(wěn)定的最大威脅。
早在2003年，中央政府就曾定下目標要遏制房價。此后10年時間里，一共祭出過七十多個文件。無論是2005年的“國八條”還是2006年的“國六條”、2010年的“國十條”，都貫穿著一個思路：通過抑制需求來避免房價過快上漲。
每年年末中央經(jīng)濟工作會議到次年兩會期間，是這種以收緊銀根和地根為核心的樓市調(diào)控的密集期，但2013年的中央經(jīng)濟工作會議稍有不同——再沒有把“加強和改善宏觀調(diào)控”作為2014年任務(wù)之首，甚至沒有出現(xiàn)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖”的表述。
新一屆領(lǐng)導人自2013年3月上任以來，沒有針對房地產(chǎn)市場推出任何重大政策，而且基本上沒有就房價上漲做出評論，“調(diào)控”的字眼甚至再沒有出現(xiàn)在中央層面關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的表態(tài)之中。但不提及不意味房地產(chǎn)調(diào)控將停止，只是在房地產(chǎn)管理方面，強調(diào)讓市場發(fā)揮決定性的作用。
過去每一輪房地產(chǎn)調(diào)控，都是國務(wù)院或建設(shè)部出臺一刀切政策，然后各地政府在高壓下執(zhí)行。然而中國樓市地區(qū)間存在著天壤之別，盡管從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，房價仍呈現(xiàn)全國普漲態(tài)勢，但北京、上海等一線城市的上漲速度和幅度遠遠高于其他城市，北上廣深2013年頻頻出現(xiàn)“日光盤”，但不少三、四線城市的住宅出現(xiàn)了滯銷——這樣全國一刀切的調(diào)控政策本身就是不科學的。
2013年2月20日的新國五條及號稱“史上最嚴厲”之新國五條中央細則，讓市場一片嘩然，二手房市場買賣雙方由于擔心20%個稅實施，由此也發(fā)動了一輪恐慌交易，北京和上海出現(xiàn)了“瘋狂交易月”與假離婚潮，但很多地方卻對20%個稅避而不談。
“國內(nèi)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀是，有的地方已經(jīng)燒焦了，有的地方還沒燒熟?！标柟?00置業(yè)集團總裁易小迪稱。
發(fā)軔于2013年11月的新一輪調(diào)控則開始由地方政府自行唱主角。部分一線城市在房價調(diào)控目標難以完成的壓力下，紛紛加碼房地產(chǎn)調(diào)控，包括提高非本市戶籍居民家庭的購房門檻、提高二套房首付款比例等，但大多數(shù)二、三線城市并沒有跟進——這或許意味著，2013年是中國運動式樓市調(diào)控的終結(jié)年。
房價將慢漲
政策制定者對于樓市的故意“遺忘”，令房地產(chǎn)市場蠢蠢欲動，這之前擔心政府政策可能導致房價下跌的潛在購房者又殺回市場。
不容忽視的還有外資的巨額流入。第三季度，中國外匯儲備增長1630億美元，為2011年以來最大季度增量。萎靡不振的股市讓樓市備受資本青睞，投機購房行為2013年以來一直相當活躍。
任志強最近確鑿無疑地宣稱，2014年房價仍會上漲，但不會像2013年這般暴漲，而他依據(jù)的也是投資額及土地供應(yīng)?！耙粋€信號是2013年11月全國土地供應(yīng)量開始從負轉(zhuǎn)正?！比沃緩娬f，結(jié)束了兩年的土地供應(yīng)負增長后，2014年的市場供應(yīng)量會增加。這是一個房價趨穩(wěn)的信號。每一次土地供應(yīng)高速增長后，房價增幅都會放緩，市場開始有能力調(diào)節(jié)供求關(guān)系。
土地市場熱度依舊。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年11月中國房地產(chǎn)商土地購置面積達3.47億平方米，年增9.9%，不僅扭轉(zhuǎn)2013年前10月土地購置面積同比減少3.6%的情況，更出現(xiàn)近2年來的首次正成長。
這其中，迄今為止，包括萬科在內(nèi)的中國十大開發(fā)商2013年已花了2560億元人民幣囤地，而2012年全年只有1010億元。大量新開發(fā)項目在2014年入市，這可能會進一步緩解房價壓力。
盡管房價同比漲幅仍在穩(wěn)步上升，但環(huán)比漲幅卻在縮窄。有跡象顯示，中國房價上漲速度也有放慢的趨勢，在納入國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70個大中城市中，月度平均漲幅從2013年8月的0.8%降至9月的0.7%，
根據(jù)中國指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年11月，中國100個城市（新建）住宅均價為每平米10758元，環(huán)比10月上漲0.68%，這是新建住宅均價漲幅出現(xiàn)四個月來的首次下滑。
而行政限購措施并沒有放松，自2013年6月出現(xiàn)錢荒以來，信貸一直在收緊。隨著不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)稅、保障房建設(shè)以及城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場等多項改革措施的啟動，各地樓市將出現(xiàn)進一步分化，部分地區(qū)樓市上漲將難以為繼。
政府怎么做
如果房價果真開始降溫，中央政府的壓力無疑會減輕。然而，如果房價繼續(xù)上漲，中國政府可能會采取更多措施，防范泡沫風險，并平息公眾憤怒——既得給整體經(jīng)濟帶來增長，但又要防止房地產(chǎn)泡沫，政策制定者要找到其中的平衡點。
除了加強現(xiàn)有調(diào)控措施之外，中國政府可能還會承諾加緊建設(shè)保障性住房。來自住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2013年11月底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工666萬套，基本建成544萬套，全面完成年度目標任務(wù)。
這是中國政府樓市長效機制的核心舉措——到2015年建造3600萬套保障房。不過，這些房子的進度和其中的變相福利房等問題，都受到不少詬病。
分析師和政府研究人員都呼吁中央加快推出更多的可持續(xù)性措施，例如土地改革、資本利得稅和房地產(chǎn)稅等，而不是依賴限購令等行政手段來遏制房地產(chǎn)價格的上漲，但作為涉及經(jīng)濟改革的系統(tǒng)方案，這些政策的出臺也受到各方掣肘。
經(jīng)濟學家比較一致的觀點是，中國房價的快速上漲與貨幣超發(fā)關(guān)系緊密，但只要美國量化寬松貨幣政策持續(xù)，中國貨幣快速擴張的勢頭就難以結(jié)束。不過，美國已經(jīng)明確，2014年1月開始將逐步收緊量化寬松的貨幣政策。